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Le LMNP et risques : ou comment respecter strictement un régime d’exception,  à peine de conséquences financières parfois sérieuses. Passage en revue des principales zones de risque.

LMNP et risques sur le plan juridique

Toute location meublée de courte durée ne constituant pas la résidence principale, quel que soit le caractère (temporaire ou non) de cette location, nécessite une autorisation de changement d’usage (articles L.631-7 et suivants du Code de Construction et de l’Habitation (CCH) et article 3 du règlement municipal sur les changements d’usage).  Par dérogation, aucune autorisation n’est requise lorsque le local constitue la résidence principale du locataire pour une durée d’au moins 8 mois par an (Article 2 de la loi °89-462 du 6 juillet 1989 repris à l’article 631-7-1 A dudit Code).

En pratique, entrent dans la catégorie des baux non soumis à autorisation

  • Les baux d’une durée supérieure à 1 an,
  • Les baux étudiants d’une dure de 9 mois,
  • Les baux mobilité,
  • Les locations de courte durée, consécutive à une location d’un local à usage de résidence principale dans la limite de 120 jours par an.

Ainsi, à l’expiration d’un bail étudiant vous avez la possibilité de le louer pour de courtes durées dans la limite de 3 mois maximum pendant l’année, à condition de le relouer à en résidence principale par la suite.

L’absence d’autorisation préalable  constitue une infraction à cette réglementation passible de poursuites et amendes civiles prévues à l’article L.651-2 du CCH.

LMNP et risques sur le plan de l’impôt sur le revenu

Ensuite, bien respecter les critères retenus par la loi Allure pour qualifier le LMNP  (Literie comprenant Couette et Couverture, plaques de cuisson, réfrigérateur à -6 C, vaisselle, etc..). A défaut, la location peut être qualifiée de nue et le bailleur sera assujettie, soit dans la catégorie des revenus fonciers si l’activité est exercée en entreprise individuelle, à soit à l’IS si le bailleur est une SARL de famille.

Dans le cas où le bailleur confie l’exploitation de son bien à un exploitant, que le premier veille à ne pas consentir au second un pourcentage des recettes en rémunération de ses services. En effet, la location sort du Meublé pour basculer en para-hôtelier avec la conséquence de relever du régime des BIC de droit commun. Exit l’imposition des plus-values selon le régime des particuliers et les réductions d’impôts (cf. dernière paragraphe de la présente section).

Retenir une valeur de marché également établie à dire d’expert agréé. A ce sujet, l’administration fiscale considère qu’une évaluation par une agence immobilière ne lui est pas opposable.

Part du foncier dans le bien.  Dans un arrêt du 13 mars 2014, la Cour d’Administrative d’Appel de a considéré que la part d’un terrain situé dans les beaux quartiers pouvait aller jusqu’à 40% de la valeur du bien.

Acquisition de biens sous le dispositif Censi-Bouvard :  tout d’abord il peut être judicieux d’y renoncer si (i) votre taux d’imposition dépasse les 11% et que (ii) la part du foncier est faible. En effet, les amortissements ne sont pas déductibles dans la limite de 300 K€.  Ensuite, s’assurer que (i) celui-ci sera loué pendant 9 années de façon ininterrompue, que (ii) le gestionnaire du bien n’est pas associé au résultat locatif. Enfin en si vous êtes le contribuable attributaire du logement et sur le point de divorcer, demander en cas de divorce la reprise de l’engagement jusqu’à la fin de la période d’engagement. Si l’un de ces 3 conditions n’est pas respectée, la réduction d’impôt est remise en cause.

…Et la TVA

Lorsque les revenus locatifs sont assujettis à la TVA, s’assurer du strict respect des conditions notamment pour les prestations à caractère hôtelier. Souvent, le non-respect de l’une de ces conditions entraîne la remise en cause de l’assujettissement à la TVA avec pour corollaire l’obligation de reverser la TVA quelque fois depuis l’origine.

LMNP et risques.. en résumé

LMNP et risques

LMNP et risques

Le cabinet Jean-Claude ARMAND et Associés vous assiste pour l’établissement de votre comptabilité LMNP

Le régime des revenus fonciers et les régimes alternatifs

Le régime des revenus fonciers est-il attrayant notamment sur le plan fiscal. Ne faut-il pas considérer celui des loueurs en meublé professionnels  (LMP) ou non professionnels (LMNP).  Car le régime du foncier apparaît à maints égards moins intéressant que le régime des loueurs en meublé. Explications.

A qui s’applique le régime des revenus fonciers ?

Pour rappel, est soumise de plein droit au régime des revenus fonciers toute personne physique donnant à bail (ou louant) des biens immobiliers nus, régis par la loi sur les baux à loyers d’habitation et dernièrement par la loi ALUR. Par contraste, toute personne physique est soumis au régime des loueurs en meublé, professionnels ou non, dès lors que ces biens sont garnis de meubles, tels que lits, armoires, matériel et mobilier de cuisine etc. Selon cette même loi (article 25-4), “un logement meublé est un logement décent, équipé d’un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d’y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante”.

 Le changement de statut ne pose donc pas de difficultés techniques ni même juridiques particulières. En d’autres termes, rien ne vous interdit à l’issue de la résiliation d’un bail de locaux nus à usage d’habitation par un preneur d’y mettre quelques meubles et de le louer en meublé. Sur le plan juridique, la transformation d’un logement nu en logement en meublé ne nécessite aucune autorisation, dès lors que le bien est loué à titre de résidence principale.  Sur le plan fiscal, le passage au LMNP n’a aucune conséquence, si vous n’avez imputé aucun déficit foncier sur le revenu global au cours des 3 dernières années précédent le changement.  Attention cependant si l’activité foncière était exercée en SCI car celle-ci soumis alors soumise à l’IS.

Pourquoi changer de régime ?

Parce que celui de loueur meublé, professionnel ou non est bien plus avantageux, non seulement sur le plan fiscal mais également sur le plan juridique.

Revenus fonciers et fiscalité

Tout d’abord, sur le plan fiscal, le régime des revenus fonciers ne permet pas de déduire intégralement les charges engagées dans l’intérêt de l’activité, contrairement aux régimes de loueur en meublé.

Revenus fonciers et coût d’acquisition de l’immeuble…

 Dans le régime des revenus fonciers, l’amortissement des biens donnés en location n’est pas déductible.  De même, les frais d’acquisition desdits biens ne peuvent être déduits.

.. et dépenses de rénovation de l’immeuble…

En foncier, les dépenses d’amélioration et de rénovation peuvent être déduites immédiatement du résultat imposable à condition toutefois de ne pas être considérées par l’administration fiscale comme des travaux de reconstruction.  Dans le cadre d’un LMNP, ils ne pourront être déduits que par voie d’amortissement.

Le foncier est donc avantageux dans le cas où l’acquéreur envisage de réaliser les travaux de rénovation après l’achat des biens immobiliers.

Revenus fonciers et frais de correspondance …

Ensuite, les dépenses de correspondance de déplacement, de promotion, de publicité, de matériel informatique et de mobilier de bureau sont couvertes par un forfait de … 20 € par lot. En d’autres termes, impossible de déduire ces dépenses pour le montant réellement acquitté. Les régimes de loueur en meublé autorise la déduction de l’intégralité des dépenses, dès lors qu’elles sont engagées dans l’intérêt de l’activité de loueur.

.. et de comptabilité

Les honoraires comptables sont déductibles pour leur montant réel en Foncier LMP, LMNP. Toutefois, ces 2 derniers régimes ouvrent droit à une réduction d’impôt (dans la limite des 2/3 des dépenses) plafonnée à 915 € à condition que le chiffre d’affaires ne dépasse pas les limites du réel (82 800 € en 2017).

Revenus fonciers et obligations juridiques

Ensuite, sur le plan juridique. En effet, le régime des revenus fonciers foncier est la conséquence automatique de la location d’immeubles nus à usage d’habitation. Ces baux y afférents sont soumis à une législation, très contraignante et rigide en matière de durée et reconduction du bail. Ce dernier doit être de 9 ans, et ne peut être dénoncé à son terme par le bailleur que sous certaines conditions. L’augmentation du loyer est indexée sur l’indice du coût de la construction. En cas d’inexécution des obligations par le locataire, son expulsion est difficile.  Rien de tel en cas de location en meublé.   La durée de location, qui est en principe d’un an, peut être réduite à 9 mois pour un étudiant.  A l’issue du bail, la reconduction est tacite dans le cas d’une location d’une durée d’un an. Le bailleur peut, 3 mois avant la fin dudit bail, proposer des modifications au preneur (locataire), et ne pas reconduire le bail s’il les refuse. Mieux, le bailleur peut rompre le contrat de bail à tout moment si le preneur ne respecte pas ses obligations (notamment de paiement des loyers).

En matière de TVA, match nul, quel que le soit le régime. Les loyers, dès lors qu’ils concernent les biens donnés à bail (ou en location) sont des immeubles à usage d’habitation, sont exonérés de cet impôt.

Comparaison régime des revenus fonciers/ LMP – LMNP

revenus fonciers et LMP

revenus fonciers

Cliquez ci-après pour le choix entre loueur meublé professionnel (LMP) et loueur meublé non professionnel (LMNP).

Pour aller plus loin

Le cabinet Jean-Claude Armand et Associés vous accompagne dans le choix de l’un des 2 statuts (Foncier, loueur meublé) et accomplit l’ensemble des obligations fiscales notamment.

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LMNP et société: en résumé

LMNP rime, à raison d’ailleurs, avec entreprise individuelle soumise au régime des BIC la plupart du temps. Cela signifie-t-il pour autant qu’investir collectivement, que LMNP et société est impossible ?  Recourir à des sociétés est possible à condition de pouvoir bénéficier du régime des BIC non seulement au moment de l’option mais également dans la durée.  C’est à ce niveau que se situent généralement les principaux pièges.

LMNP et Société en Nom Collectif

C’est tout à fait possible car la SNC est en principe une société transparente fiscalement. Cependant, faute pour les associés de ne pas avoir leurs responsabilités limitées à leur apports, c’est une forme que l’on ne privilégie pas même si l’activité LMNP est peu risquée.

Sur le plan fiscal et social, cette forme juridique n’est pas sans risque. Sur le plan fiscal, les associés doivent être des personnes physiques: une SNC détenue par une ou plusieurs SARL de famille est soumise à l’IS  (arrêt du Conseil d’Etat du 07/08/08 n° 283 238).  Sur le plan social, les associés sont tous passibles du RSI, puisqu’ils sont commerçants

LMNP et EURL

C’est tout à fait possible pour une EURL d’être assujettie aux BIC. Mais  attention, il convient de respecter cette condition non seulement à la création mais également dans le temps. Donc, il est fortement déconseillé de céder les titres à une tierce personne. En ce cas, la société n’est plus une EURL mais une SARL et devient soumise à … l’IS! En résumé, vous risquez de payer une double imposition (à la fois à titre personnel et au titre professionnel).

LMNP et Société de famille

Les SARL peuvent cependant opter pour le régime BIC à la condition d’être formée d’ascendants et de descendants en ligne directe, ou entre des frères et sœurs et de leurs conjoints unis au moins par un PACS. La société peut cependant comprendre simultanément les membres d’un ou de l’autre groupe mais chacun doit être uni aux autres soit par un lien de parenté directe ou collatéral jusqu’au 2ème degré, soit par le PACS ou le mariage. Cependant, là encore il faut faire particulièrement d’être vigilant en cas d’entrée et/ou de sortie d’actionnaires. Attention donc aux divorces qui peuvent entraîner la sortie de l’un des associés de ces groupes et donc la perte du statut BIC et l’assujettissement à l’IS.  Il existe cependant des solutions pour neutraliser ces risque liés à la sortie des groupes, ceux concernant les divorces.

LMNP et Société Civile Immobilière

Rien de plus dangereux que la location en meublé au sein d’une SCI, au motif qu’elle est considérée comme une activité commerciale. En effet, l”article 206-2 du CGI soumet à l’IS les sociétés civiles qui exercent une activité commerciale au sens du terme. Tel est le cas des locations meublés.

En cas de contrôle fiscal, le redressement en cas d’assujettissement à l’IS sera significatif. Non seulement parce que la société paiera de l’IS et ses associés de l’IRPP au titre des revenus distribués mais également parce que la plupart du temps le dégrèvement au titre des impositions aux BIC  sera la plupart du temps prescrit !

 

Le cabinet Jean-Claude ARMAND et Associés vous conseille dans tous les choix es outils juridiques adaptés à votre structure juridique.

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Contexte : depuis 2018 et surtout le 1er janvier 2020, le champ d’application du LMP  sous un régime réel d’imposition s’est élargi au détriment du LMNP (non professionnel). Ci-après un rappel une comparaison  LMP LMNP selon les dispositions antérieures et actuelles.

Comparaison  LMP LMNP  – Un peu d’histoire

Avant le 1er janvier 2017, était considéré comme un loueur meublé professionnel comme toute personne physique respectant les trois conditions suivantes : (i) être inscrit au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS), (ii) avoir quittancé (ou facturé) des loyers supérieurs (ii) aux revenus d’activité du foyer et (iii) à 23 000 € TTC.  Toute personne physique ne remplissant pas l’une de ces trois conditions était considérée comme Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP).  

La loi de finances de Sécurité sociale 2017 a cependant assujetti aux charges sociales les locations meublées de courte durée (dites « Airbnb ») dépassant 23 K€.

En résumé, fin 2017 pour être LMNP tant sur le plan fiscal que social, il fallait ne pas être inscrit au RCS et quittancer un chiffre d’affaires sur locations de courte durée inférieur au seuil ci-dessus indiqué.

Le 08/02/2018, le conseil constitutionnel a déclaré inconstitutionnelle l’inscription au RCS pour être LMP.  Le législateur a tiré les conséquences de cette décision dans le CGI à compter du 1er janvier 2020. Et cette codification a également des conséquences sur le plan des charges sociales.

Comparaison LMNP LMP –   Depuis le 1er janvier 2020

Sur le plan de l’impôt sur le revenu…

Est LMNP toute personne physique remplissant les deux conditions suivantes : le chiffre d’affaires quittancé est inférieur (i) à 23 K€ de chiffres d’affaires TTC et (ii) au revenu d’activité. Les revenus d’activité comprennent les salaires et assimilés, BNC, BIC Pro, revenus de gérant TNS, et retraites.  Bref si vous ne dépassez pas 23 K€ de chiffre d’affaires, la réforme est sans incidence sur votre statut.

Si en revanche, votre chiffre d’affaires les 2 critères susmentionnés, vous êtes LMP.

… et des charges sociales

L’assujettissement aux charges sociales est désormais obligatoire dés lorsque les recettes (ou chiffre d’affaires) quittancées dépassent 23 K€.

En synthèse LMP LMNP

Contrairement à ce que se faisait avant la réforme, ce sont les chiffres d’affaires et revenus, et eux seuls, qui déterminent les statuts entre LMP ou LMNP. Et On peut être NON PROFESSIONNEL et assujetti aux charges sociales, y compris à la CSG/RDS, comme le montre le tableau suivant :

LMP LMNP comparaison des statuts

LMP LMNP peut-on encore choisir

Pour aller plus loin

 

Le cabinet Jean-Claude Armand et Associés vous accompagne dans le choix de l’un des 2 statuts et accomplit l’ensemble des obligations sociales et fiscales auxquelles vous êtes assujettis.

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Contexte : vous avez acheté en 2020 voire avant un bien dans le cadre du dispositif loi Pinel et l’avez loué meublé en tant que non professionnel (LMNP). Voici en quelques lignes les obligations fiscales que vous devez remplir :

Conditions pour être LMNP

Est considéré comme telle toute personne ne respectant pas l’une des deux conditions ci-après : , les recettes issues de la location meublée (ii) sont inférieures aux revenus professionnels du foyer, (iii) ou à 23 000 € TTC

LMNP et Impôt sur le revenu

Vos obligations fiscales sont équivalentes à celles d’une petite entreprise commerciale. 

Votre résultat issu de la location d’immeubles meublés est taxé dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Pour cela, on détermine un résultat comptable selon les principes du Code de commerce (comptabilité à partie double). Ce résultat est l’excédent des créances acquises (même si elles n’ont pas été encaissées) sur les  dettes acquises (même si ces dernières n’ont pas été payées). Ensuite, on calcule le résultat fiscal en réintégrant à ce dernier les charges non déductibles ou en y déduisant les revenus non imposables (cf. également fiscalité d’entreprise). Pour un loueur meublé non professionnel (LMNP), la principale réintégration est souvent constituée par l’excédent du prix d’acquisition sur 300 000 €, ce montant étant l’investissement annuel maximal sur lequel est calculée la réduction d’impôt loi Scellier, Duflot ou Pinel. Par exemple, si votre investissement locatif au titre de 2016 est de 380 000 €, et qu’il ouvre droit à ladite réduction d’impôt, votre amortissement au titre de cette même année ne peut être calculé que sur une base de 80 000 €.

Concrètement, vous devez déposer, en tant que LMNP, une déclaration simplifiée de résultats, en l’occurrence la déclaration 2033-A.  Généralement, cette déclaration au titre de l’année N est à déposer au centre des impôts dont vous dépendez avant le 15 mai N+1.

Les déficits subis au titre de votre activité de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) ne sont imputables que sur les bénéfices de même catégorie sur les 10 années suivantes. En d’autres termes, ils ne sont pas imputables sur le revenu global.

LMNP et TVA

Sur le plan de la TVA, les loyers sont soumis à la TVA au taux de 10%. Toutefois, cette TVA n’est exigible (c’est-à-dire dû au Trésor) qu’au moment de l’encaissement des créances (cf. fiscalité des entreprises, rubrique TVA).

En principe, vous acquittez cette TVA selon les modalités du régime simplifié d’imposition. Concrètement, vous devez payer 2 acomptes de TVA (le 19 juillet et le 19 décembre) chaque année et le solde fin avril de l’année suivante. Ainsi, le solde au titre de 2016 est à adresser au centre des impôts dont vous dépendez au plus tard le 29 avril 2017. Les  acomptes sont à calculer sur la déclaration 3514  et le solde sur la déclaration CA12.

Par ailleurs, si vous  avez obtenu le remboursement intégral de la TVA ayant grevé le prix d’acquisition, vous devrez impérativement louer votre bien pendant 20 ans. Si vous arrêtez de louer en TVA votre bien avant ce délai ou que vous le cédiez également avant ce délai, vous devez reverser une partie de la TVA initialement déduite.  Ce reversement est de 5% par année de non détention entre 20 ans et la durée effective de détention.  Par exemple, si vous vendez votre bien au bout de 12 années de location, vous devez reverser (20 ans – 12 ans) x 5% = 40% de la TVA initialement déduite. Ce reversement ne constitue cependant pas une charge si l’acquéreur du bien le destine à des opérations passibles de la TVA.

Les cessions d’immeubles loués en tant que LMNP Loueur Meublé Non Professionnel sont soumises au régime des plus-values de particuliers. Les plus-value font l’objet d’un abattement de 2% à compter de la 5ème année de détention, 4% à compter de la 17ème, 8% au délà de la 24ème.  En d’autres termes, au bout de 30 ans, les cessions sont totalement exonérées d’impôt (y compris de CSG/RDS).

La gestion de l’ensemble de ces obligations nécessite la compétence d’un cabinet d’expertise-comptable. Traiter l’ensemble de ces obligations vous-même est très tentant mais vous risquez d’y passer beaucoup de temps et de les accomplir ni dans le respect de la législation fiscale ni dans celui de vos propres intérêts. Et vous ne bénéficiez pas d’une réduction d’impôt (cf. paragraphe ci-aprés)

Les honoraires de l’expert-comptable sont pris en charge (tout ou en partie) par l’Etat sous forme d’une réduction d’impôt à condition que vous vous inscriviez à un centre de gestion agréé (C.G.A.) et que vos recettes ne dépassent pas les limites du micro-BIC ( 176 200 €) et enfin que les biens loués ne sont pas en indivision. Cette réduction d’impôt, qui  prend en charge également les frais d’adhésion audit C.G.A. est plafonnée depuis le 1er janvier 2016 aux 2/3 de ces frais (soit une assiette de calcul maximale de 1 372.50 €). Cette réduction d’impôt est donc totalement indépendante du résultat dégagé par votre activité de LNMP.  Si vous êtes en début d’activité, à savoir si vous exercez pour la première fois l’activité de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP), vous devez vous inscrire au  plus tard dans les 5 mois suivant l’acquisition de votre bien. Par exemple, pour un  acte notarié signé en mars 2016, vous avez jusqu’à fin juillet 2016 pour vous inscrire à un centre de gestion agréé. Enfin, comme toute réduction d’impôt, son excédent éventuel sur l’impôt sur le revenu n’est pas restituable.

Et quelques conseils…

Je souhaite louer à compter de cette année un bien acquis depuis une certaine date. Ai-je la possibilité de l’inscrire à une valeur réévaluée à l’actif de mon bilan. Oui absolument. Pour cela, le plus mieux est de retenir l’évaluation récente de l’administration (par exemple dans le cadre de l’ISF) ou s’adresser à un expert immobilier ou bien à un notaire. A défaut on peut retenir celles d’une agence immobilière mais elle n’est en principe pas opposable à l’administration fiscale. Restent les indices de la Chambre des Notaires et les prix de transactions comparables. Intérêt de l’opération ? Elle permet de réduire, par le truchement de dotations aux amortissements   souvent et de façon significative (compte tenu de la forte augmentation des prix ces dernières années) le revenu imposable d’un LMNP.

LMNP : pour aller plus loin

Le cabinet Jean-Claude Armand et Associés accomplit pour votre compte l’ensemble des obligations fiscales auxquelles vous êtes assujettis en tant que Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP).

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