LMP ou LMNP : Quel statut choisir ?

Que ce qu’est le LMP ?

Est considéré comme un loueur meublé professionnel (LMP) comme toute personne physique respectant les trois conditions suivantes : (i) elle est inscrite au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS), (ii) les recettes issues de la location meublée excèdent les revenus professionnels du foyer, (iii) les recettes sont supérieures à 23 000 € TTC.  Toute personne physique ne remplissant pas l’une de ces trois conditions est considérée comme Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP)

 

Avantages et inconvénients du LMP par rapport au LMNP

Par rapport aux LMNP, le LMP bénéficie des avantages fiscaux suivants :

En matière de plus-values, les immeubles inscrits à l’actif du bilan en sont exonérés, à la condition que l’activité soit exercée depuis plus de 5 ans,  totalement si les recettes tirées de la location sont inférieures à 90 000 € H.T. (moyenne des deux années civiles précédant la cession), partiellement si elles sont comprises entre 90 000 € H.T et 126 000 € H.T. En revanche, si l’activité est exercée depuis moins de 5 ans ou que les recettes dépassent 126 000 € HT, l’imposition des plus-values est totale. Sous certaines conditions, la plus-value peut bénéficier du taux proportionnel d’imposition à 16% (31.50% avec les prélèvements sociaux).  En revanche, la cession des immeubles loués en non professionnel est soumise au régime des plus-values des particuliers. L’exonération n’est alors totale qu’au bout de … 30 ans.

Les déficits sont imputés sur le revenu global, sans limitation aucune. Par contraste, si vous êtes non professionnel, vous ne pouvez imputer les déficits que sur les bénéfices perçus au titre de la LMNP des 10  années suivantes.

En matière d’impôt sur la fortune, les biens inscrits à l’actif de votre bilan ne sont pas considérés comme des biens professionnels et échappent à toute imposition à condition cependant d’être inscrit au RCS à condition de respecter les 3 conditions cumulatives suivantes (Inscription au RCS, recettes annuelles > 23 K€, revenus issus du LMP supérieurs à 50% du revenu total (y compris ceux du LMP)

Les revenu tirés du LMNP supportent les prélèvements sociaux au taux de 15.50%, puisqu’ils sont considérés comme des revenus du capital.  Le LMP en revanche supporte la CSG sur les revenus d’activité.(8%).

Les inconvénients du LMP par rapport au LMNP sont non seulement d’ordre fiscal mais également social.

Tout d’abord, le revenu du LMP est soumis aux charges sociales, l’instar de celui de n’importe quel travailleur non salarié (TNS),  puisqu’ils ne sont pas considérés comme des revenus du capital (cf. ci-dessus). Exprimées en pourcentage du revenu net professionnel (chiffre d’affaires – charges d’exploitation hors charges sociales de l’entrepreneur), plus celui-ci est important, moins les charges sont importantes. Ceci étant pour un revenu net professionnel de  compris entre 50 et 100 000€, les charges sociales (y compris la CSG/RDS) représentent entre 25 et 35% dudit revenu  . Si vous êtes en perte, vous payez environ 1 300 € de charges sociales. Le LMNP en est totalement exonérée.

Ensuite, vous paierez du RSI à concurrence des amortissements pratiqués. En d’autres termes, vous pouvez subir une moins-value à la revente et payer du RSI ! Et même si vous êtes exonéré d’imposition sur le plan fiscal.

Enfin, vous ne bénéficiez d’aucune une réduction d’impôt que ce soit au titre des dispositifs à l’investissement (Pinel, etc.) (plafonnée à 915 €) ou pour frais d’inscription à un Centre de Gestion Agréée (AGA) et de comptabilité. Ces frais de gestion, comme la CFE, la CVAE et les charges sociales restent cependant intégralement déductibles de votre résultat imposable.

Que vous soyez  LMP (loueur meublé professionnel),  ou LMNP (loueur meublé non professionnel),  aucune de vos locations n’est en principe assujettie à la TVA. Corrélativement, vous ne pouvez pas déduire la TVA ayant grevé les achats. Si vous êtes un loueur professionnel, vous aurez intérêt cependant à opter pour l’assujettissement à la TVA. Intérêt de l’opération, il ne constitue pas un supplément de coût pour le client, en revanche, il vous permet de récupérer la TVA sur les achats.

Sur le plan des obligations sociales et fiscales, avantage au LMNP car vous n’avez  à remplir ni une déclaration commune de revenus (DCR), puisque vous êtes exonéré de charges sociales. Sinon, pour les deux statuts, vous devez tenir une comptabilité commerciale, déclarer votre résultat sous le régime des BIC, être inscrit à un centre de gestion agréé.

Au niveau des impôts locaux , le LMP, comme le LMNP,  est assujetti systématiquement à la Contribution Foncière des Entreprises (CFE) pour chaque bien loué et à la CVAE si votre chiffre d’affaires de l’année précédente dépasse 500 000 €. En résumé “match nul” entre les 2 régimes à ce niveau.

Sur le plan de TVA, quel que soit la statut et le chiffre d’affaires réalisé, les locations en meublé en principe exonérées de TVA, Donc, à ce niveau, il n’y a pas de raison de privilégier un régime par rapport à un autre.

Comment faire l’arbitrage entre LNMP et LMP?

 Ce choix n’est pas aisé au motif qu’il dépend de vos anticipations et de vos préférences. En ce qui concerne les anticipations,  prenez votre calculette et commencer à élaborer un mini-business plan, tant en termes de revenus et de résultat que d’évolution probable des prix de vente, et ce au moins sur 5 ans pour les deux statuts. Et concernant les préférences, tout dépend si vous souhaitez garder vos biens ou bien les transmettre par voie de donation à vos enfants de votre vivant et sous quel délai.

Le LMP est très probablement plus intéressant que le LMNP si vous anticipez au cours des 5 prochaines années un chiffre d’affaires inférieur à 126 000 € et une évolution très favorable de la valeur du patrimoine immobilier que vous destinez à la location en meublé. Mais compte tenu de la situation économique actuelle, cette anticipation sur les prix, même si vos biens sont situés à Paris, est bien plus éventuelle que probable. Mais attention cependant à prendre en compte assujettissement des amortissements déduits aux charges sociales (cf. ci-dessous).

Résumé – avantages/inconvénients LMP/LMNP

Le tableau ci-après permet de résumer les propos ci-dessus

LMP Loueur Meublé professionnel

LMP Loueur Meublé professionnel

Pour aller plus loin

Le cabinet Jean-Claude Armand et Associés vous accompagne dans le choix de l’un des 2 statuts et accomplit l’ensemble des obligations sociales et fiscales auxquelles vous êtes assujettis.

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