Jean-Claude Armand

Locations de courte durée et RSI : faut-il abandonner le forfait ?

DAF dans une start-up : à nouvelle économie, nouvelles responsabilités ?

Abstract – locations meublées de courte durée et RSI 

Locations meublées de courte durée et RSI signifient-ils une augmentation conséquente des prélèvements obligatoires ? C’est ce que l’on pouvait craindre avec l’abaissement des plafonds et abattements en régime forfaitaire à compter du 1er janvier 2024.  Mais il n’a été pas été adopté.  Pour autant, cet abaissement sera représenté dans la loi de finances 2025.  Cet ajournement est l’occasion de réfléchir au basculement au régime simplifié d’imposition (RSI).  Quel que soit le chiffre d’affaires réalisé, il peut réduire paradoxalement vos impositions fiscale et sociale par rapport au régime forfaitaire.  Explications.

Locations meublées de courte durée et RSI :

Ce que le législateur devait changer en 2024…

En vue d’inciter les investisseurs à se réorienter vers la location longue durée, le législateur avait prévu, pour les loueurs saisonniers ou RBNB, de procéder à une distinction entre zone tendue et zone non tendue. Dans la 1ère catégorie, le chiffre d’affaires en deçà duquel le régime du forfait restait possible devait être abaissé de 188 700 en 2023 à 77 700 € à 2024 et l’abattement sur les recettes de 71% en 2023 à 50% à 2024. En zone non tendue, ce même chiffre d’affaires de 188 700 devait être abaissé à 50 000 € et le taux d’abattement rester inchangé à 71%.

…Et ce qu’il a changé en 2024…

En revanche, la loi de finances 2024 a, rétroactivement, au 1er janvier 2023

  • Pour les loueurs meublés de tourisme non classés, abaissé le plafond et l’abattement, respectivement de 77 700 et de 50%, à 15 000 € et 30% (cf. article 50-0 du CGI 1° et 2° b)
  • Pour les loueurs en meublés de tourisme classés « en zone rurale, créé un abattement supplémentaire de 21%.

Locations de courte durée et forfait  – synthèse

 

Locations RBNB et RSI

Locations de courte durée et RSI

Quelles conséquences si vous dépassez les seuils ?

Si vous dépassez les seuils en vigueur, vous êtes de droit imposé au régime simplifié d’imposition (RSI), dans la catégorie des BIC. En d’autres termes, votre résultat est la différence entre revenus acquis et charges acquises. Par acquis, il faut comprendre ceux et celles générés sur l’année considérée. Que ces revenus et charges n’aient pas été encaissés ou décaissés sur ladite année n’entre pas en ligne de compte. En clair, vous devez (faire) tenir une comptabilité commerciale et n’êtes plus imposé(e) un pourcentage de vos recettes.

 

Est-ce très pénalisant au niveau de l’imposition ?

Locations de courte durée et RSI ne constituent pas forcément une combinaison pénalisante. En effet, l’enregistrement des charges réelles peut conduire à un taux de charges supérieur à 50 % voire 71%. Vous pouvez notamment déduire (i) l’amortissement des biens immobiliers, (ii) les couts de transaction sur lesdits biens et (iii) les cotisations URSSAF (dès lors que votre chiffre d’affaires acquis (ou réalisé) dépasse les 23 K€ en année pleine). Mieux, vous allez peut-être découvrir que vous auriez dû depuis longtemps abandonner le régime forfaitaire d’imposition ….

 

Et au niveau des cotisations sociales ?

Avec le passage au régime simplifié d’imposition, vous ne pouvez plus cotiser selon un pourcentage du chiffre d’affaires. Vous cotisez désormais sur la base de votre bénéfice fiscal réel. Et à la différence du régime forfaitaire, ces cotisations URSSAF sont déductibles (cf. paragraphe ci-avant).

  • Vous êtes non professionnel (le). Vous ne payez que les cotisations sociales. La CSGS/RDS sur les revenus du capital (17.20%) reste due.
  • Vous êtes professionnel (le). Vous ne payez que les cotisations sociales, y compris la CSGS/RDS sur les revenus d’activité (9.70%). En conséquence, vous n’êtes pas assujetti(e) à la CSG/RDS sur les revenus du capital.

Et si je cède un bien immobilier après mon passage au régime simplifié d’imposition ?

  • Vous êtes non professionnel(le).
    • La plus-value est soumise au régime des particuliers.
    • Elle est exonérée de charges sociales, même si votre chiffre d’affaires dépasse 23 K€.
  • Vous êtes professionnel (le).
    • Au niveau de l’impôt sur le revenu, la plus-value est soumise au régime professionnel,  au taux marginal d’imposition sur les plus-values à court terme, au taux proportionnel de 36.20% à long terme. Mais à certaines conditions, vous pouvez être exonéré(e) d’imposition.
    • La plus-value correspondant aux amortissements déduits fiscalement est soumise aux charges sociales. Cet assujettissement est dû même si vous êtes exonéré d’imposition fiscale (cf. paragraphe ci-avant).

 

Locations de courte durée et RSI – Exemple de comparaison avec le régime forfaitaire

 

Les données

 

Soit un loueur en meublé professionnel  – un de nos clients  —  aux caractéristiques suivantes :

Chiffres d’affaires (courte durée uniquement) 90 000€ intégralement en meublés de tourisme classés.

Charges externes

Taxes d’habitation : 2 317 €

Taxes foncières : 3 408 €

Charges de copropriété : 4 410 €

Électricité : 3 300 €

Internet : 1 510 €

Honoraires divers : 2 900 €

Assurance propriétaire non occupant (PNO) : 576 €

Commissions plateformes : 15 250 €

Diverses dépenses (petit matériel et équipement) :  3 500 €

Concierges :  29 000 €

Intérêts : 4 740 €

Cotisations URSSAF (y compris régularisation) (1) 679 dont 242 € de CSG/RDS non déductible (on supposera que le loueur en meublé est passé au régime réel d’imposition et cotise à l’URSSAF en tant que travailleur non salarié à compter du 1er janvier 2023),

Prix d’acquisition des constructions : 787 K€ dont 65% est amortissable sur 35 ans (le terrain, estimé à 35% du prix, n’est pas amortissable),

Prix d’acquisition des agencements : 44 ,7 K€ amortissable sur 12 ans.

 

En synthèse Comparaison RSI et régime forfaitaire d’imposition

 

Il en résulte donc que le régime du réel d’imposition permet à notre client de réduire

  • Sa base d’imposition à l’IRPP de 19.4 K€,
  • Ses cotisations URSSAF de 4.7 K€.
Locations RNBN et RSI

Locations de courte durée et RSI

(1) Micro-bic : résultat fiscal 90 000 x (1-71%) ; Cotisations URSSAF : 90 000 x 6%.

Locations de courte durée et RSI forment bien un duo gagnant-gagnant : notre client aurait dû passer au régime réel d’imposition depuis au moins le 1er janvier 2023 !

 

Le Cabinet Jean-Claude ARMAND et Associés vous assiste votre transition du régime forfaitaire au régime simplifié d’imposition.

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