LMNP et risques : quelles sont les précautions à prendre ?

Le LMNP et risques : ou comment respecter strictement un régime d’exception,  à peine de conséquences financières parfois sérieuses. Passage en revue des principales zones de risque.

LMNP et risques sur le plan juridique

 En dehors des locaux à usage d’habitation servant de résidence principale, toute location meublée de courte durée d’un local à usage d’habitation qui n’est pas la résidence principale de son propriétaire ou du locataire, quel que soit le caractère (temporaire ou non) de cette location, nécessite une autorisation de changement d’usage (articles L.631-7 et suivants du Code de Construction et de l’Habitation (CCH) et article 3 du règlement municipal sur les changements d’usage). Seuls les logements meublés qui constituent la résidence principale des occupants, avec un bail d’au moins 1 an (9 mois pour un étudiant) sont considérés comme des locaux d’habitation.

Ainsi, si le logement loué en meublé constitue la résidence principale de l’étudiant pendant 9 mois, vous avez la possibilité de le louer pour de courtes durées dans la limite de 3 mois maximum pendant l’année, à condition de le relouer à un étudiant en résidence principale par la suite.

L’absence d’autorisation préalable  constitue une infraction à cette réglementation passible de poursuites et amendes civiles prévues à l’article L.651-2 du CCH.

LMNP et risques sur le plan de l’impôt sur le revenu

Ensuite, bien respecter les critères retenus par la loi Allure pour qualifier le LMNP  (Literie comprenant Couette et Couverture, plaques de cuisson, réfrigérateur à -6 C, vaisselle, etc..). A défaut, la location peut être qualifiée de nue et le bailleur sera assujettie, soit dans la catégorie des revenus fonciers si l’activité est exercée en entreprise individuelle, à soit à l’IS si le bailleur est une SARL de famille.

Dans le cas où le bailleur confie l’exploitation de son bien à un exploitant, que le premier veille à ne pas consentir au second un pourcentage des recettes en rémunération de ses services. En effet, la location sort du Meublé pour basculer en para-hôtelier avec la conséquence de relever du régime des BIC de droit commun. Exit l’imposition des plus-values selon le régime des particuliers et les réductions d’impôts (cf. dernière paragraphe de la présente section).

Retenir une valeur de marché également établie à dire d’expert agréé. A ce sujet, l’administration fiscale considère qu’une évaluation par une agence immobilière ne lui est pas opposable.

Part du foncier dans le bien.  Dans un arrêt du 13 mars 2014, la Cour d’Administrative d’Appel de a considéré que la part d’un terrain situé dans les beaux quartiers pouvait aller jusqu’à 40% de la valeur du bien.

En cas de biens acquis sous le dispositif Censier Bouvard ou Pinel, s’assurer que celui-ci sera loué pendant 9 années de façon ininterrompue et que le gestionnaire du bien n’est pas associé au résultat locatif à peine de remise en cause de la réduction d’impôt.

…Et la TVA

Lorsque les revenus locatifs sont assujettis à la TVA, s’assurer du strict respect des conditions notamment pour les prestations à caractère hôtelier. Souvent, le non-respect de l’une de ces conditions entraîne la remise en cause de l’assujettissement à la TVA avec pour corollaire l’obligation de reverser la TVA quelque fois depuis l’origine.

LMNP et risques.. en résumé

LMNP et risques

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