LMNP et risques : ou comment respecter strictement un régime d’exception, à peine de conséquences financières parfois sérieuses. Passage en revue des principales zones de risque.

LMNP et risques sur le plan juridique

Toute location meublée de courte durée ne constituant pas la résidence principale, quel que soit le caractère (temporaire ou non) de cette location, nécessite une autorisation de changement d’usage (articles L.631-7 et suivants du Code de Construction et de l’Habitation (CCH) et article 3 du règlement municipal sur les changements d’usage).  Par dérogation, aucune autorisation n’est requise lorsque le local constitue la résidence principale du locataire pour une durée d’au moins 8 mois par an (Article 2 de la loi °89-462 du 6 juillet 1989 repris à l’article 631-7-1 A dudit Code).

En pratique, entrent dans la catégorie des baux non soumis à autorisation

• Les baux d’une durée supérieure à 1 an,
• Les baux étudiants d’une dure de 9 mois,
• Les baux mobilité,
• Les locations de courte durée, consécutive à une location d’un local à usage de résidence principale dans la limite de 120 jours par an.

Ainsi, à l’expiration d’un bail étudiant, vous avez la possibilité de le louer pour de courtes durées dans la limite de 3 mois maximum pendant l’année, à condition de le relouer à en résidence principale par la suite.

L’absence d’autorisation préalable constitue une infraction à cette réglementation passible de poursuites et amendes civiles prévues à l’article L.651-2 du CCH.

LMNP et risques sur le plan de l’impôt sur le revenu

Ensuite, bien respecter les critères retenus par la loi Allure pour qualifier le LMNP  (Literie comprenant Couette et Couverture, plaques de cuisson, réfrigérateur à -6 C, vaisselle, etc..). A défaut, la location peut être qualifiée de nue et le bailleur sera assujettie, soit dans la catégorie des revenus fonciers si l’activité est exercée en entreprise individuelle, à soit à l’IS si le bailleur est une SARL de famille.

Dans le cas où le bailleur conclut un bail commercial un exploitant – par lequel ce dernier (et non le 1er) contractualise avec le locataire –  il doit veiller à ne pas consentir un pourcentage des recettes en rémunération de ses services. En effet, la location ne relève plus du champ de la location meublée non professionnel mais du régime des BIC de droit commun. Exit l’imposition des plus-values selon le régime des particuliers et les réductions d’impôts (cf. dernière paragraphe de la présente section).

Retenir une valeur de marché également établie à dire d’expert agréé. A ce sujet, l’administration fiscale considère qu’une évaluation par une agence immobilière ne lui est pas opposable.

Part du foncier dans le bien.  Dans un arrêt du 13 mars 2014, la Cour d’Administrative d’Appel de Paris a considéré que la part d’un terrain situé dans les beaux quartiers pouvait aller jusqu’à 40% de la valeur du bien.

Acquisition de biens sous le dispositif Censi-Bouvard :  tout d’abord, il peut être judicieux d’y renoncer si (i) votre taux d’imposition dépasse les 11% et que (ii) la part du foncier est faible. En effet, les amortissements ne sont pas déductibles dans la limite de 300 K€.  Ensuite, s’assurer que (i) celui-ci sera loué pendant 9 années de façon ininterrompue, que (ii) le gestionnaire du bien n’est pas associé au résultat locatif. Enfin, si vous êtes le contribuable attributaire du logement et sur le point de divorcer, demander en cas de divorce la reprise de l’engagement jusqu’à la fin de la période d’engagement. Si l’une de ces 3 conditions n’est pas respectée, la réduction d’impôt est remise en cause.

Ces 3 dernières observations ne sont valables que si le contribuable est soumis à un régime réel d’imposition. Elles ne sont pas applicables si celui-ci est soumis au micro-BIC.

…Et la TVA

Lorsque les revenus locatifs sont assujettis à la TVA, s’assurer du strict respect des conditions, notamment pour les prestations à caractère hôtelier. Souvent, le non-respect de l’une de ces conditions entraîne la remise en cause de l’assujettissement à la TVA avec pour corollaire l’obligation de reverser la TVA quelques fois depuis l’origine.

LMNP et risques.. en résumé

LMNP et risques

Le cabinet Jean-Claude ARMAND et Associés vous assiste pour l’établissement de votre comptabilité LMNP selon le régime simplifié (ou non) d’imposition

LMNP et société: en résumé

LMNP rime, à raison d’ailleurs, avec entreprise individuelle soumise au régime des BIC la plupart du temps. Cela signifie-t-il pour autant qu’investir collectivement, que LMNP et société est impossible ?  Recourir à des sociétés est possible à condition de pouvoir bénéficier du régime des BIC non seulement au moment de l’option mais également dans la durée.  C’est à ce niveau que se situent généralement les principaux pièges.

LMNP et Société en Nom Collectif

C’est tout à fait possible car la SNC est en principe une société transparente fiscalement. Cependant, faute pour les associés de ne pas avoir leurs responsabilités limitées à leur apports, c’est une forme que l’on ne privilégie pas même si l’activité LMNP est peu risquée.

Sur le plan fiscal et social, cette forme juridique n’est pas sans risque. Sur le plan fiscal, les associés doivent être des personnes physiques : une SNC détenue par une ou plusieurs SARL de famille est soumise à l’IS  (arrêt du Conseil d’Etat du 07/08/08 n° 283 238).  Sur le plan social, les associés sont tous passibles du RSI, puisqu’ils sont commerçants

LMNP et EURL

C’est tout à fait possible pour une EURL d’être assujettie aux BIC. Mais  attention, il convient de respecter cette condition non seulement à la création mais également dans le temps. Donc, il est fortement déconseillé de céder les titres à une tierce personne. En ce cas, la société n’est plus une EURL mais une SARL et devient soumise à … l’IS! En résumé, vous risquez de payer une double imposition (à la fois à titre personnel et au titre professionnel).

LMNP et SARL de famille

Les SARL peuvent cependant opter pour le régime BIC à la condition d’être formée d’ascendants et de descendants en ligne directe, ou entre des frères et sœurs et de leurs conjoints unis au moins par un PACS. La société peut cependant comprendre simultanément les membres d’un ou de l’autre groupe mais chacun doit être uni aux autres soit par un lien de parenté directe ou collatéral jusqu’au 2ème degré, soit par le PACS ou le mariage. Cependant, là encore il faut faire particulièrement d’être vigilant en cas d’entrée et/ou de sortie d’actionnaires. Attention donc aux divorces qui peuvent entraîner la sortie de l’un des associés de ces groupes et donc la perte du statut BIC et l’assujettissement à l’IS.  Il existe cependant des solutions pour neutraliser ces risque liés à la sortie des groupes, ceux concernant les divorces.

LMNP et Société Civile Immobilière

Rien de plus dangereux que la location en meublé au sein d’une SCI, au motif qu’elle est considérée comme une activité commerciale. En effet, l »article 206-2 du CGI soumet à l’IS les sociétés civiles qui exercent une activité commerciale au sens du terme. Tel est le cas des locations meublés.

En cas de contrôle fiscal, le redressement en cas d’assujettissement à l’IS sera significatif. Non seulement parce que la société paiera de l’IS et ses associés de l’IRPP au titre des revenus distribués mais également parce que la plupart du temps le dégrèvement au titre des impositions aux BIC  sera la plupart du temps prescrit !

Le cabinet Jean-Claude ARMAND et Associés vous conseille dans tous les choix es outils juridiques adaptés à votre structure juridique.

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