IFI et location meublée : peut-on être exonéré ?

Contexte : A quelles conditions exonération IFI et location meublée (LM)  sont-elles compatibles ? En d’autres termes, peut-on prétendre à l’exonération IFI en tant que loueur en meublé en entreprise individuelle ? Passage en revue des conditions pour prétendre à l’exonération.

Exonération IFI et location meublée : les conditions

Le chiffre d’affaires, les revenus et

Tout d’abord, exonération IFI et location meublée requièrent que les entrepreneurs individuels facturent plus de 23 K€ de recettes TTC en année pleine et tirer de l’activité de location meublée plus de 50% des autres revenus professionnels. Par autres revenus professionnels, il faut entendre l’ensemble des revenus d’activité (sauf les revenus de retraite – exclus selon l’article 975-IV 2 1° du CGI – et ceux issus de l’activité de location meublée).

…L’activité..

Qui doit être exercée à titre principal..

Par principal, il faut entendre celles qui constituent l’essentiel des ressources économiques du foyer. Le constat selon lequel la location meublée représente plus de 50% des revenus (cf. ci-dessus) est une condition nécessaire, mais non suffisante pour prétendre à l’exonération IFI. D’autres indices, plus quantitatifs que qualitatifs, rentrent en ligne de compte. Ainsi, on va s’attacher davantage à la quantité de travail que l’activité de LM nécessite, aux difficultés rencontrées qu’aux conditions dans lesquelles l’activité de location meublée est exercée.

… Et Professionnel

Enfin, l’activité doit constituer une véritable profession. La notion de « profession » suppose l’existence d’une activité effectivement exercée à titre habituel et constant et dans un but lucratif. Cette qualification repose sur un faisceau de critères plus qualitatifs que quantitatifs. Entrent en ligne de compte dans ces critères les pratiques – des loueurs meublés en l’espèce —, le caractère répétitif des actes, l’existence d’une organisation propre (personnel, matériel, local dédié à l’activité, réseau de sous-traitants), du constat selon lequel la location meublée permet au foyer fiscal de faire face aux besoins de l’existence, l’inscription à un syndicat, etc.

Application – IFI et location meublée non professionnelle (LMNP)…

Compte tenu des critères ci-dessus, aucun loueur en meublé non professionnel ne saurait prétendre à l’exonération IFI. Car la condition de l’exercice d’une activité à titre professionnel et principal ne sera pas remplie.

.. Et location meublée professionnelle (LMP)

Les actifs peuvent prétendre à l’exonération s’ils consacrent à la LM l’essentiel de leur temps et si elle leur procure l’essentiel de leurs moyens de subsistance. Même s’ils sont loueurs meublés professionnels sur le plan de l’impôt sur le revenu, les salariés sont donc exclus de l’exonération. Ainsi, le BOFIP précise « lorsqu’un loueur en meublé professionnel exerce une activité salariée ou une autre profession à plein temps, l’activité de location ne peut pas en général être considérée comme la profession principale, même si elle procure des revenus supérieurs aux autres revenus de l’intéressé » (BOI-PAT-IFI-30-10-10-30 §20).

En revanche, peuvent prétendre à l’exonération IFI les retraités. Les pensions de retraite ne constituent pas des revenus professionnels au sens de l’IFI (cf. ci-dessus 2^ème paragraphe). De plus, l’appréciation de l’activité de location à titre principal et professionnel peut être démontrée puisqu’ils n’ont pas en principe d’activité professionnelle.

Exonération IFI et location meublée : en synthèse

Il apparait donc qu’exonération IFI et location meublée sont difficilement compatibles. En fait, la qualification de loueur en meublé professionnel au niveau de l’impôt sur le revenu n’est absolument pas suffisante pour être dispensée d’IFI.