Holding animatrice et risques ; quelles précautions à prendre

Contexte : après la mise en exergue des différences fiscales et sociales, quelle stratégie fiscale LMP LMNP peut-on désormais envisager ?  Car derrière la complexification du régime se cache de nouvelles opportunités. Revue de la stratégie LMP LMNP possible permettant de tirer profit des récentes modifications de la législation.

Stratégie LMNP LMP:  les 2 règles de base

En fait, plus qu’avant vous devez anticiper. Vendre un bien « rapidement » peut s’avérer ruineux. En revanche, avec une certaine anticipation, le régime actuel peut s’avérer plus intéressant que le précédent.

Et pratiquement comment faire ? Commencez par vos déterminer vos anticipations et préférences. En ce qui concerne les anticipations, prenez votre calculette et élaborez un mini-business plan, tant en termes de revenus et de résultat que d’évolution probable des prix de vente, et ce au moins sur 5 ans. Ensuite, déterminez dans quelle « case » vous vous trouvez chaque année, (LMNP non assujetti aux charges sociales, non assujettis aux charges sociales, LMP). Et concernant les préférences, déterminez votre horizon d’investissement de vos biens, que celui-ci soit une cession ou une donation.

Et puis tirez-en les conséquences et arbitrez

 

Et à ce niveau, vous vous rendez compte qu’être PROFESSIONNEL peut créer des opportunités.

En effet, vous pouvez déduire immédiatement votre déficit de l’année sur votre revenu global.  Il peut donc vous procurer un crédit d’impôt représentant la moitié de votre déficit ! Contrairement aux NON-PROFESSIONNELS, plus besoin d’attendre les premiers bénéfices pour rajeunir les déficits voire de courir le risque qu’ils soient prescrits.

Et en ce qui concerne les plus-value de cession, le LMP (PROFESSIONNEL) peut s’avérer plus intéressant que le LMNP même si vous êtes assujetti aux charges sociales. Car au niveau des plus-values à court-terme (PVCT), vous pouvez bénéficier d’une exonération sous conditions. Quant aux plus-values à long terme (PVLT), elles sont exonérées d’impôt sur le revenu (au bout de 15 ans), contre 22 ans dans le régime des particuliers.

Puis estimez ce que vous êtes prêt à accepter, en termes de revenus, en terme de plus-value pour changer de «case ».  Par exemple, êtes-vous prêt à faire passer votre chiffre d’affaires en dessous de 90 K€ pour bénéficier de l’exonération des plus-value de cession court terme ? Ou bien à niveau inférieur à votre revenu d’activité parce que vous anticipez une donation ?

Stratégie fiscale LMP LMNP en synthèse

Anticipez, modéliser puis arbitrer

Optimisation fiscale LMNP LMP

Stratégie fiscale LMP LMNP

 

Pour aller plus loin

 

Le cabinet Jean-Claude ARMAND et Associés vous conseille sur la stratégie fiscale à adopter en tant que loueur meublé

Voir aussi IFI et LMP – LMNP à quelles conditions peut-on être exonéré?