Contexte :   Faire de la LMNP en SARL de famille peut présenter par rapport à l’entreprise individuelle (EI) des avantages pour exercer une activité en LMNP. Mais cette solution n’est sans inconvénients – revue de détail des avantages et inconvénients de ces 2 statuts appliqués au LMNP.

LMNP et SARL de famille – sur le plan juridique

 

La SARL de famille est un outil juridique permettant d’échapper à l’indivision, notamment à son caractère précaire. Elle permet d’organiser et de la gérer selon les règles spécifiques, notamment en cas de la présence de mineurs. La SARL facilite le démembrement.

La SARL de famille étant d’abord une SARL, les associés sont responsables à concurrence de leurs apports. En cas de famille de la société, leur responsabilité est limitée aux seuls apports. Aucune protection juridique pour l’entrepreneur individuel.

Mais cette avance a aussi ses contreparties.  Obligation de présenter les comptes annuels, nomination d’un ou plusieurs mandataires sociaux, tenue d’assemblées générales et surtout impossibilité de distribution si les résultats comptables sont déficitaires.

A l’inverse, l’entrepreneur individuel peut appréhender au fur et à mesure l’intégralité du cash-flow.

Et sur le plan des impositions directes

Sous certaines conditions, la SARL de famille est transparente fiscalement. Les résultats des associés sont déterminés selon les règles des BIC, comme toute entrepreneur individuel.

..et des charges sociales…

En SARL de famille, seul le gérant majoritaire paye des charges sociales, quel que le soit sa quote-part de résultat. Cette affiliation peut être coûteuse en cas de cession d’immeubles car les charges sociales sont calculées sur les plus-values à court terme, pour résumer sur les amortissements déduits sur le plan fiscal.  Pour contourner la difficulté, il convient de nommer un non-associé et/ou un gérant minoritaire qui en sont exonérés.

En entreprise individuelle, aucune charge sociale n’est due à condition que le chiffre d’affaires facturé ne dépasse pas 23 K€ et que l’entrepreneur ne soit pas inscrit au RCS (dixit l’article L 131-6 du Code de la Sécurité sociale).

…et de l’IFI..

En SARL de famille, le gérant peut bénéficier de l’exonération IFI à condition qu’il exerce à titre professionnel et principal.

En entreprise individuelle, outre cette condition d’exercice, l’entrepreneur doit réaliser plus de 23 K€ de recettes et déclarer des reve   nus BIC supérieurs aux autres revenus professionnels.

Résumons pas d’exonération possible en matière d’IFI si l’activité est LMNP

.. et en cas de transmission

La SARL de famille conserve son plan d’amortissement et les déficits.  Il n’y a pas de taxation immédiate de la plus-value sur le bien. En revanche pas de nouveau plan d’amortissement

En entreprise individuelle, en revanche, le bien sera réévalué (après il est vrai paiement des droits de succession)

En résumé, le LMNP en SARL de famille ou en EI

LMNP en SARL de famille

LMNP en SARL de famille