Contexte : Le dirigeant peut soit faire acquérir un bien immobilier par sa société, soit créer une SCI qui donnera à bail à la société le bien immobilier. Si cette une solution s’avère souvent intéressante pour de multiples raisons, elle présente aussi quelques inconvénients.

La SCI permet tout d’abord protection juridique et flexibilité sur le plan administratif.

Tout d’abord, la « localisation » de l’immeuble dans une SCI permet d’éviter qu’en cas de liquidation de la société d’exploitation, l’immeuble ne serve à payer ses insuffisances d’actif. Tout au plus l’incidence pour la SCI se limitera à la perte d’un trimestre de loyers et du dépôt de garantie. Pour cette raison, les banquiers privilégient l’acquisition de l’actif immobilier par une SCI. En d’autres termes, par rapport à une acquisition par la société d’exploitation, ils seront enclins à prêter d’avantage et ou à un taux d’intérêt plus avantageux ou bien réduiront leurs exigences en matière de garantie.
Ensuite, la SCI permet de contourner ou du moins de flexibiliser l’indivision, laquelle est peu adaptée à l’immobilier. Les associés de la société d’exploitation peuvent toujours se porter acquéreur en indivision d’une seule propriété et en partager les coûts. Une telle situation reste tout à fait gérable tant que les indivisaires ne changent pas et qu’ils sont peu nombreux (2 voire 3). Mais si ces deux conditions ne sont pas assurées, l’indivision peut rapidement virer sur le plan administratif au cauchemar. Si par exemple, il y a 10 indivisaires, cela suppose qu’un d’entre eux avance des frais pour l’ensemble des associés et émet à intervalles réguliers 9 factures, etc..

., opérationnel et fiscal

Le fait de « cantonner » les murs dans une SCI et non dans la société d’exploitation rend cette dernière plus flexible également sur le plan opérationnel et fiscal. Si l’immeuble s’avère inadapté (suite notamment à une forte croissance ou à un changement d’activité), la société d’exploitation peut résilier, sous certaines conditions, le bail et louer d’autres locaux, plus adaptés bien entendu. Et SCI le donne à bail (le loue) à un autre preneur (locataire).

Certes si la société d’exploitation est propriétaire des murs, elle peut également les louer. Mais s’agissant désormais d’un actif hors exploitation, le mieux n’est-il pas alors de le céder, soit pour désendetter et/ou de réallouer le produit de la cession à d’autres projets opérationnels ? Dans à ce moment, elle paiera le cas échéant, de la plus-value, au taux de l’impôt sur les sociétés (33,1/3%) (cf. ci-après exemple d’imposition des plus-values) !

Enfin, en cas de vente de la société d’exploitation, la détention des locaux professionnels par une SCI présente 2 avantages. Tout d’abord, il rend l’acquisition moins onéreuse pour le cessionnaire donc plus facilement finançable. Ensuite, il permet au cédant de conserver un immeuble, dont le rapport régulier permet de limiter la chute des revenus après la cession de la société d’exploitation (c’est notamment vrai en cas de départ à la retraite du cédant).

Régime d’imposition – IS ou IR ?

Imposition des résultats de la SCI…

La SCI peut être assujettie à l’IR ou à l’IS. Dans la 1ère situation, les associés déclareront une quote-part de résultat calculée sous les règles du foncier. Les bénéfices sont soumis à l’IRPP au taux progressif d’IRPP et à la CSG/RDS. Dans le second cas, la société paye de l’IS comme n’importe quelle société de capitaux et les résultats distribués suivent le régime fiscal de ce type de société (dividendes). Ils sont soumis à l’IRPP sur 60% de la distribution et intégralement à la CSG/RDS.
Selon le régime du foncier, les couts d’acquisition et l’amortissement de l’immeuble ne peuvent être déduits du résultat imposable, alors que cette déduction est intégrale si la SCI est soumise à l’IS.
En synthèse, l’imposition à l’IS se révèle bien plus intéressant pour constituer une épargne et accroitre la capacité d’autofinancement de la société. Les impositions des bénéfices d’exploitation sont bien plus lourdes en régime de foncier. A cela deux raisons ; tout d’abord, contrairement l’imposition à l’IS, celle à l’IR interdit de déduire les couts d’acquisition et l’amortissement du bien (effet base) : ensuite l’assujettissement à l’IRPP au taux marginal d’imposition et à la CSG/RDS rend le taux moyen d’imposition bien plus lourd qu’un assujettissement à l’IS (effet taux effectif d’imposition)

Exemple d’imposition d’une SCI

Soit une SCI détenue par monsieur Z à 99.999% ayant quittancé (et encaissé également) en N 1000 K€ de revenus, et engagé (et payé également) 500 K€ de charges d’exploitation. Le bien a été acquis au 01/01/N sur fonds propres pour 20 M€ et amorti sur 40 ans. Dans un souci de simplification, on ne tiendra pas compte des couts d’acquisition et l’on supposera que Monsieur Z n’a pas d’autre revenu.

Société civile immobilière imposition des résultats

SCI – Imposition IS IR

En synthèse, le gain de l’IS sur l’IR et de 311.62 € !

Et des plus-values de la SCI

En cas d’imposition à l’IR, la quote-part de plus-values revenant à chaque associé est imposable dans la catégorie des plus-values des particuliers avec exonération totale d’IRPP et de CSG/RDS respectivement après 22 ans et 30 ans de détention, tandis qu’en cas d’imposition à l’IS, les plus-values seront toujours taxables au taux de droit commun (33,1/3%). Dans l’hypothèse d’une détention à très long terme, l’avantage est souvent à la SCI soumise à l’IR.

Exemple de plus-value de cession d’immeuble

Reprenons notre exemple ci-dessus en supposant que l’immeuble est cédé pour 45 M€ 25 ans après son acquisition.

Société Civile Immobilière - Imposition des plus-values de cesion

SCI – Imposition des plus-values

En synthèse, l’avantage fiscal consenti en cas d’imposition à l’IS sous forme d’amortissement est repris au moment de la cession de l’immeuble et alourdit considérablement l’impôt.

Alors match nul IR- IS ?

En fait, tout dépend des anticipations d’augmentation de l’immobilier et des objectifs poursuivis (par exemple horizon de cession de l’immobilier ou des titres de la SCI, distribution des résultats). Dans ces conditions, seules des simulations permettront de déterminer la solution optimale sur le plan fiscal.
Toutefois, il existe un schéma qui permet de combiner l’avantage d’une imposition des résultats d’exploitation à l’IS et celle d’une imposition des plus-values à l’IRPP. C’est le démembrement des titres de la SCI à l’achat du bien.

Et quid des droits de mutation ?….

Que l’acquisition ou la cession porte sur le bien immobilier ou sur les titres de la SCI qui portent le bien immobilier, la transaction donne toujours lieu au paiement des droits de mutation sur l’immobilier (environ 5% du prix).

…et de l’ISF..

. en cas de détention société d’exploitation en direct

Les parts de SCI dont l’immobilier est donné en location ou à bail à la société d’exploitation sont exonérées d’ISF, dès lors que les titres de la société d’exploitation sont eux-mêmes exonérés d’ISF. En d’autres termes, si ces derniers sont considérés comme professionnels, ceux de la SCI le sont également. Il n’est pas nécessaire que l’objet social de la SCI soit la location exclusivement à la société d’exploitation ni que l’immeuble soit loué uniquement à cette dernière. En revanche, l’exonération des titres de la SCI est proportionnelle à la participation au capital des associés dans la société d’exploitation.

…Et via une holding.

Le schéma ci-dessus n’est pas valable si les titres de la société d’exploitation sont détenus via une holding. Dans ce cas, il faut choisir. Si la holding est animatrice et donc exonérée d’ISF, alors la SCI n’est pas considérée comme un bien professionnel et ne pourra bénéficier de l’exonération d’ISF. Si en revanche, la holding est considérée comme passive et alors la SCI sera considérée comme un bien professionnel exonéré d’ISF.

SCI et Holding- en résumé

SCI et holding ISF

SCI Société d’exploitation et holding ISF

Pour aller plus loin

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