Décès du loueur en meublé : quelles obligations et conséquences ?
Abstract : Le décès du loueur en meublé constitue une cessation d’activité. Passation en revue des conséquences fiscales et sociales de cette cessation d’activité.
Décès du loueur en meublé : établir un bilan au jour du décès.
La cession d’activité consécutive au décès du loueur en meublé déclenche l’imposition immédiate des bénéfices non taxés et des plus-values professionnelles afférentes aux actifs inscrits. Ce qui oblige les héritiers à (faire) établir une déclaration fiscale de clôture dans les six mois suivant le décès.
Détermination du résultat comptable…
Les loyers et les charges d’exploitation seront (sauf cas particulier, comme celui de la taxe foncière) proratisés jusqu’au jour du décès du loueur en meublé. Les immeubles seront considérés comme cédés à leur valeur vénale, c’est-à-dire à celle qui apparaîtra sur l’acte de dévolution successorale. Par ailleurs, les emprunts éventuels au passif seront constatés en profit exceptionnel s’ils sont remboursés par l’assurance emprunteur.
Puis fiscal …
Si le défunt est non professionnel
Le résultat de cession sur les immeubles sera exonéré de toute imposition. En effet, la dévolution successorale purge les plus-values.
Le résultat comptable résiduel, donc incluant le profit résultant du remboursement de l’emprunt par la compagnie d’assurance, sera soumis à l’IRPP au taux marginal d’imposition (TMI) et aux prélèvements sociaux dans la catégorie des revenus du capital.
Et si le défunt est un loueur meublé professionnel au moment du décès…
Les plus-values de cession sont soumises au régime des plus-values professionnelles. Si les biens ont été acquis moins de deux ans avant le décès, la plus-value est intégralement soumise à l’IRPP au taux marginal d’imposition (TMI) – car qualifiée de plus-value à court terme (PVCT). Si les biens ont été acquis plus de deux ans avant le décès, la PVCT est limitée aux amortissements. La plus-value à long terme (différence entre le prix de cession et prix d’acquisition), après application d’abattement pour durée de détention, est taxée à taux proportionnel (36.20%). Aucune imposition sur plus-value à long terme si le bien est détenu depuis plus de 15 ans.
…Puis social
La PVCT ainsi calculée est intégralement soumise aux charges sociales et à la CSG/RDS sur les revenus d’activité (article L. 131-6 du Code de la Sécurité sociale). Les charges sociales et la CSG (mais pas la RDS) sont déductibles du résultat fiscal.
Pour résumer, l’héritage du défunt sera assujetti à des prélèvements obligatoires d’autant plus substantiels qu’il était loueur meublé professionnel au moment du décès (il conviendra, le cas échéant, de les enregistrer au passif de la succession).
Décès du loueur en meublé : en résumé
Décès du loueur en meublé
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