Décès du Loueur Meublé : comment réduire les charges fiscales et sociales ?

Abstract : Pour réduire les charges fiscales et sociales suite au décès du loueur meublé, des dispositifs d’atténuation ou d’exonération existent sur les produits exceptionnels (remboursement de l’emprunt, plus-values sur immeubles).  Revue de ces dispositifs et de leurs conséquences tant sur le plan fiscal que social, le cas échéant.

Que faire pour atténuer le résultat fiscal ?

Quel que soit le statut (LMP LMNP) du loueur meublé au moment du décès.

… Solliciter l’étalement de l’imposition au titre du remboursement de l’emprunt (article 38,2 quarter du CGI)

Les héritiers peuvent opter pour l’étalement de l’imposition sur cinq ans, à condition de prendre l’engagement de réintégrer aux résultats imposables des exercices ultérieurs les profits en sursis d’imposition à la date du décès dans les mêmes conditions que celles qui étaient applicables à l’ancien exploitant. Pratiquement, 1/5 du profit sera constaté dans le bilan du défunt, et les 4/5 seront réintégrés par 1/5 dans les résultats de la nouvelle exploitation.

Cette solution n’est pas applicable si les héritiers cèdent l’exploitation après le décès du loueur meublé.

Si le défunt est loueur meublé professionnel (LMP) au moment du décès

En premier lieu, vérifier son éligibilité à l’exonération totale des plus-values (Article 151 septies du CGI)

Pour en bénéficier, le loueur meublé professionnel doit remplir notamment les 3 conditions suivantes : (i) les recettes doivent être inférieures à 90 000 € hors-taxes au cours des deux années civiles précédant le décès, (ii) il doit avoir exercé cinq ans d’activité cumulés (mais pas forcément consécutives) en tant que professionnel  – ce délai de cinq ans commençant à compter de la date du début de l’exercice effectif à titre professionnel de l’activité et s’achevant à la date du décès du loueur meublé, (iii) avoir inscrit les biens immobiliers à l’actif du bilan.

A défaut, demander le report d’imposition sur les plus-values immobilières (article 41 du CGI)

Les ayants droit peuvent demander le report d’imposition des plus-values au jour de la cession des biens ou de l’entreprise si elle est antérieure (article 41-1-a). Ce report d’imposition se transforme en exonération définitive, 5 ans d’exploitation après le décès du loueur meublé, par les héritiers, de l’entreprise transmise (art. 41-II).  Cependant, si l’un des héritiers cède à titre onéreux l’un des biens avant l’expiration de ce délai, le report d’imposition devient caduc (Art. 41-I b). La caducité du report n’affecte pas les autres héritiers.

Pour se prévaloir de ce régime spécial, les héritiers (ou donataires) doivent (i) exercer une option expresse au moment où ils acceptent la transmission (CGI art. 41, IV-a). Le nouvel exploitant doit par ailleurs joindre un état récapitulatif de ces plus-values dont l’imposition est reportée, (i) à sa déclaration personnelle, (ii) à sa déclaration de résultat de chaque exercice couvert par le report d’imposition.

Conséquences sur les charges sociales

… En cas d’exonération totale des plus-values

Les charges sociales restent dues sur les plus-values à court terme (PVCT) (article L-131-6 du Code de la Sécurité sociale).

…En cas d’étalement de l’imposition au titre du remboursement d’emprunt… et..

L’étalement du remboursement réduira à due concurrence l’assiette de cotisations soumises aux charges sociales. En d’autres termes, 1/5 sera soumis aux charges sociales chez le défunt, 4/5 chez les héritiers. Logique ?

.. En cas de report d’imposition sur les plus-values immobilières (article 41 du CGI)

En principe, les plus-values à court terme en report d’imposition restent soumises aux cotisations sociales. Cependant, cet assujettissement est reporté, soit à la caducité du report (cession dans le délai de 5 ans suivant le décès du LMP), soit à l’exonération définitive à l’issue dudit délai de 5 ans. En d’autres termes, cet assujettissement n’est pas à supporter par le défunt, mais par les héritiers. Logique ?

Pour conclure

Faute de pouvoir bénéficier de l’exonération totale des plus-values (article 151 septies), les héritiers ont intérêt, après le décès du loueur meublé, à poursuivre l’exploitation pour bénéficier soit de l’article 38,2 quarter du CGI et/ou de l’article 41 du CGI. Sur le plan social – si le défunt était LMP au moment du décès, l’application de l’article 38,2 quarter du CGI et/ou de l’article 41 du CGI signifie le report de l’assujettissement en grande partie sur les ayants-droit. Discutable …..

Décès du loueur meublé : en résumé

Décès du Loueur Meublé

Le cabinet Jean-Claude Armand et Associés vous accompagne pour la gestion comptable et fiscale de votre location meublée. Le décès d’un loueur meublé entraîne des obligations fiscales et sociales complexes.