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RéférencesLocal professionnel: faut-il créer une SCI?
Contexte : Le dirigeant peut soit faire acquérir un bien immobilier par sa société, soit créer une SCI qui donnera à bail à la société le bien immobilier. C’est une solution s’avère souvent intéressante pour de multiples raisons à condition de démembrer la nue propriété du bien immobilier. Explications.
…Juridiques tout d’abord.
La « localisation » de l’immeuble dans une entité distincte de la société d’exploitation protège le dirigeant en cas de liquidation de cette dernière. Ensuite, au cas ou l’immeuble s’avèrerait inadapté (suite notamment à une forte croissance ou un changement d’activité de la société), la SCI le donne à bail (le loue) à un autre preneur (locataire). Si l’immeuble a été acquis par la société, celle-ci devra le céder, ce qui généra des couts de transaction et l’imposition, le cas échéant, de la plus-value, en principe au taux de l’impôt sur les sociétés (33,1/3%)
Fiscales….mais…
Les loyers encaissés par la SCI sont généralement imposables chez les associés dans la catégorie des revenus fonciers. Par rapport à un local professionnel détenu par la société, l’imposition aux revenus fonciers peut se révéler pénalisante si les associés sont assujettis au taux marginal d’imposition. En effet, l’économie d’impôt au niveau de la société d’exploitation peut être en ce cas inférieure à l’imposition au niveau des revenus fonciers. Schématiquement, un loyer de 100 € génère 33,33 € d’économie d’impôt au niveau de la société d’exploitation mais l’imposition de ce même loyer au niveau des associés se traduit par un IRPP de 40 € et une CSG/RDS de 12.10 €. Dans ce cas, il en résulte un manque à gagner de 52.10-33.33 =18.77 € !
Pour parer à ce risque, il faut alors démembrer la propriété à l’achat du bien immobilier. En d’autres termes, la SCI acquiert la nue-propriété, la société d’exploitation, l’usufruit temporaire moyennant un emprunt. Ce démembrement permet de réaliser une économie substantielle d’impôt. En effet, la société commerciale pourra déduire fiscalement les intérêts d’emprunts et amortir l’usufruit. La SCI de son coté financera le bien par fonds propres ou compte courant des associés, mais récupéra à la fin de l’usufruit la nue-propriété.
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