LMNP Loueur Meublé Non Professionnel : quelles sont vos obligations fiscales ?

Contexte : vous avez acheté en 2017 voire avant un bien dans le cadre du dispositif loi Pinel et l’avez loué meublé en tant que non professionnel (LMNP). Voici en quelques lignes les obligations fiscales que vous devez remplir :

Conditions pour être LMNP

Est considéré comme telle toute personne ne respectant pas l’une des trois conditions ci-après : (i) elle n’est pas inscrite au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS), les recettes issues de la location meublée (ii) sont inférieures aux revenus professionnels du foyer, (iii) ou à 23 000 € TTC.

LMNP et Impôt sur le revenu

Vos obligations fiscales sont équivalentes à celles d’une petite entreprise commerciale. 

Votre résultat issu de la location d’immeubles meublés est taxé dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Pour cela, on détermine un résultat comptable selon les principes du Code de commerce (comptabilité à partie double). Ce résultat est l’excédent des créances acquises (même si elles n’ont pas été encaissées) sur les  dettes acquises (même si ces dernières n’ont pas été payées). Ensuite, on calcule le résultat fiscal en réintégrant à ce dernier les charges non déductibles ou en y déduisant les revenus non imposables (cf. également fiscalité d’entreprise). Pour un loueur meublé non professionnel (LMNP), la principale réintégration est souvent constituée par l’excédent du prix d’acquisition sur 300 000 €, ce montant étant l’investissement annuel maximal sur lequel est calculée la réduction d’impôt loi Scellier, Duflot ou Pinel. Par exemple, si votre investissement locatif au titre de 2016 est de 380 000 €, et qu’il ouvre droit à ladite réduction d’impôt, votre amortissement au titre de cette même année ne peut être calculé que sur une base de 80 000 €.

Concrètement, vous devez déposer, en tant que LMNP, une déclaration simplifiée de résultats, en l’occurrence la déclaration 2033-A.  Pour l’année 2017, cette déclaration est à déposer au centre des impôts dont vous dépendez avant le 30 avril 2018.

Les déficits subis au titre de votre activité de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) ne sont imputables que sur les bénéfices de même catégorie sur les 10 années suivantes. En d’autres termes, ils ne sont pas imputables sur le revenu global.

LMNP et TVA

Sur le plan de la TVA, les loyers sont soumis à la TVA au taux de 10%. Toutefois, cette TVA n’est exigible (c’est-à-dire dû au Trésor) qu’au moment de l’encaissement des créances (cf. fiscalité des entreprises, rubrique TVA).

En principe, vous acquittez cette TVA selon les modalités du régime simplifié d’imposition. Concrètement, vous devez payer 2 acomptes de TVA (le 19 juillet et le 19 décembre) chaque année et le solde fin avril de l’année suivante. Ainsi, le solde au titre de 2016 est à adresser au centre des impôts dont vous dépendez au plus tard le 29 avril 2017. Les  acomptes sont à calculer sur la déclaration 3514  et le solde sur la déclaration CA12.

Par ailleurs, si vous  avez obtenu le remboursement intégral de la TVA ayant grevé le prix d’acquisition, vous devrez impérativement louer votre bien pendant 20 ans. Si vous arrêtez de louer en TVA votre bien avant ce délai ou que vous le cédiez également avant ce délai, vous devez reverser une partie de la TVA initialement déduite.  Ce reversement est de 5% par année de non détention entre 20 ans et la durée effective de détention.  Par exemple, si vous vendez votre bien au bout de 12 années de location, vous devez reverser (20 ans – 12 ans) x 5% = 40% de la TVA initialement déduite. Ce reversement ne constitue cependant pas une charge si l’acquéreur du bien le destine à des opérations passibles de la TVA.

Les cessions d’immeubles loués en tant que LMNP Loueur Meublé Non Professionnel sont soumises au régime des plus-values de particuliers. Les plus-value font l’objet d’un abattement de 2% à compter de la 5ème année de détention, 4% à compter de la 17ème, 8% au délà de la 24ème.  En d’autres termes, au bout de 30 ans, les cessions sont totalement exonérées d’impôt (y compris de CSG/RDS).

La gestion de l’ensemble de ces obligations nécessite la compétence d’un cabinet d’expertise-comptable. Traiter l’ensemble de ces obligations vous-même est très tentant mais vous risquez d’y passer beaucoup de temps et de les accomplir ni dans le respect de la législation fiscale ni dans celui de vos propres intérêts. Et vous ne bénéficiez pas d’une réduction d’impôt (cf. paragraphe ci-aprés)

Les honoraires de l’expert-comptable sont pris en charge (tout ou en partie) par l’Etat sous forme d’une réduction d’impôt à condition que vous vous inscriviez à un centre de gestion agréé (C.G.A.) et que vos recettes ne dépassent pas les limites du micro-BIC ( 82 800 €) et enfin que les biens loués ne sont pas en indivision. Cette réduction d’impôt, qui  prend en charge également les frais d’adhésion audit C.G.A. est plafonnée depuis le 1er janvier 2016 aux 2/3 de ces frais (soit une assiette de calcul maximale de 1 372.50 €). Cette réduction d’impôt est donc totalement indépendante du résultat dégagé par votre activité de LNMP.  Si vous êtes en début d’activité, à savoir si vous exercez pour la première fois l’activité de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP), vous devez vous inscrire au  plus tard dans les 5 mois suivant l’acquisition de votre bien. Par exemple, pour un  acte notarié signé en mars 2016, vous avez jusqu’à fin juillet 2016 pour vous inscrire à un centre de gestion agréé. Enfin, comme toute réduction d’impôt, son excédent éventuel sur l’impôt sur le revenu n’est pas restituable.

Et quelques conseils…

Je souhaite louer à compter de cette année un bien acquis depuis une certaine date. Ai-je la possibilité de l’inscrire à une valeur réévaluée à l’actif de mon bilan. Oui absolument. Pour cela, le plus mieux est de retenir l’évaluation récente de l’administration (par exemple dans le cadre de l’ISF) ou s’adresser à un expert immobilier ou bien à un notaire. A défaut on peut retenir celles d’une agence immobilière mais elle n’est en principe pas opposable à l’administration fiscale. Restent les indices de la Chambre des Notaires et les prix de transactions comparables. Intérêt de l’opération ? Elle permet de réduire, par le truchement de dotations aux amortissements   souvent et de façon significative (compte tenu de la forte augmentation des prix ces dernières années) le revenu imposable d’un LMNP.

LMNP : pour aller plus loin

Le cabinet Jean-Claude Armand et Associés accomplit pour votre compte l’ensemble des obligations fiscales auxquelles vous êtes assujettis en tant que Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP).

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