Démembrement des parts de SCI : Avantages et précautions à prendre

Démembrement des parts de SCI : Avantages et précautions à prendre

Contexte : Comme nous l’avons vu dans l’article sur les SCI et l’immobilier d’entreprise, le choix de l’imposition de la CSI – IS ou IR dépend de plusieurs paramètres à la maitrise incertaine – anticipation de l’évolution des prix, horizon d’investissements etc. Un schéma permet cependant en quelque sorte de réconcilier l’avantage de l’IR et celui de l’IS. C’est le démembrement des parts de SCI au moment de l’achat du bien immobilier. Revue du schéma appelé également démembrement abinitio, de ses avantages et des précautions à prendre.

Démembrement des parts de SCI : en résumé, comment ça marche…

Une SCI transparente fiscalement est constitué avec comme associés des personnes physiques (le dirigeant de la société d’exploitation et sa famille) (99% des parts) et la société d’exploitation (1%).  La SCI acquiert un ensemble immobilier (la plupart du temps financé par emprunt bancaire et le cas échéant par une avance de la société d’exploitation) puis conclut un bail avec la société d’exploitation. Puis les personnes physiques cèdent immédiatement l’usufruit des titres, pour une durée très longue (au moins 15 ans) à la Société d’exploitation, ces derniers n’en conservant que la nue-propriété.

Schéma du démembrement des parts de SCI

 

Démembrement abinitio - Démembrement des parts de SCI

Démembrement des parts de SCI

 Fonctionnement détaillé et intérêt du démembrement des titres de SCI

A l’initialisation de l’usufruit

La cession de l’usufruit par les associés est soumise in extenso au barème progressif de l’IRPP et à la CSG/RDS.

Pendant la durée de l’usufruit

La SCI détermine son revenu imposable selon les règles du BIC et non les règles du régime du foncier, au motif que l’usufruitier des parts, savoir la société d’exploitation, est assujetti à l’IS. C’est un mode de détermination du résultat bien plus intéressant que le régime du foncier. En effet, la SCI peut déduire l’intégralité des frais de fonctionnement, des frais d’acquisition de l’immeuble, amortir ce dernier ainsi que l’usufruit des parts de la SCI.

La trésorerie de la SCI est appréhendée intégralement par la société d’exploitation.

A l’expiration du démembrement des titres de SCI

Les associés nus-propriétaires retrouvent la pleine propriété sans aucun coût fiscal.

Intérêt de l’opération

Sur le plan économique, l’opération consiste à substituer un capital (prix de cession de l’usufruit) à un flux de revenus réguliers. En d’autres termes, par cette opération, les associés renoncent à un flux de revenus et en obtiennent en remplacement un capital (l’usufruit).

Pour la société d’exploitation, il y 2 intérêts. Le premier est de bénéficier de droits fermes et définitifs sur la durée du démembrement. En d’autres termes, pas de risque d’avoir des fortes augmentations de loyers ni de se voir congédier à la fin du bail. Le second est de pouvoir appréhender une partie de sa trésorerie excédentaire et réduire le cas échéant l’emprunt que la SCI doit contracter. C’est donc une façon indirecte pour les associés d’utiliser la trésorerie de l’entreprise sans prélèvement fiscal.

Sur le plan fiscal, le démembrement combine l’intérêt de l’IS pour les bénéfices d’exploitation à celui de l’IR pour les plus-values. Ainsi, pour un immeuble valant 1 000 K€ démembré abinitio sur 15 ans, l’avantage fiscal peut se chiffrer  lors du remembrement à 500 K€ pour les associés de la SCI.

Précautions à prendre dans le cadre d’un démembrement des titres de SCI

Sur le terrain de l’abus de droit

Pour rappel, est constitutif d’un abus de droit tout schéma n’ayant pour que pour seul but d’éluder l’impôt. En revanche, le contribuable peut toujours recourir au schéma fiscal le moins coûteux pour exécuter un objectif opérationnel.
Dans ces conditions, il est indispensable de démontrer l’intérêt économique à un tel schéma tant au niveau de l’usufruitier que du nu-propriétaire pour que l’abus de droit ne soit pas invoqué par l’Administration.
Cette condition parait remplie dès lors que
– l’opération respecte les règles du droit civil et fiscal,
– la substitution, au sein du patrimoine des associés de la SCI, d’un capital à un flux de revenus (réguliers) génère d’abord et avant tout un avantage financier (et ensuite un avantage fiscal),
– l’effort de trésorerie consenti par la société d’exploitation pour financer notamment l’acquisition de l’usufruit sera compensé par le flux de revenus qu’elle percevra pendant la période de démembrement.
Si dernier point est respecté, la société d’exploitation sera également en règle avec le droit commercial. En effet, pas de risque que l’opération soit considérée comme constitutive d’un abus de bien social.

Sur le terrain de l’acte anormal de gestion

En matière d’actif, est constitutif d’un acte anormal de gestion toute surévaluation. Au cas présent, une surévaluation d’actif signifie,
– pour les associés nus-propriétaires, un revenu distribué sans abattement aucun,
– pour l’usufruitier (la société d’exploitation), la non-déductibilité des amortissements correspondant à cette surévaluation.

Pour éviter ce risque, la valeur de l’usufruitier soit déterminé économiquement par l’actualisation des flux futurs.

Pour aller plus loin

Le cabinet Jean-Claude Armand et Associés vous assiste dans la réalisation de l’ensemble de l’opération (création de la SCI, démembrement, etc.). Il se fait assister par des avocats et des notaires partenaires.

Vous souhaitez plus d’informations ?

Contactez-nous